没有房产证和遗嘱的房子,如何分割?

Question

爷爷93年去世，奶奶96年去世，留下两套房子，因为房子较老，没有房产证，只有国家的租赁证，证上的名字都是爷爷，家中三个孩子，父亲是长子，另外两个是姑姑，爷爷奶奶去世时都没有立下遗嘱，楼下一层平房及不远处一个小二楼上的房子，一层平房曾是爷爷奶奶居住，后来两位老人相继去世，小姑一直出租，租金自己独享，后来房子被房地产翻盖，她自己独占新房并且常年出租。二层楼上的房子，当年小姑出嫁，男方家里没有房子，老人叫他们暂时住在那里，后来小姑单位分了房子，他们就搬过去住了，二楼也是出租的状态，租金也是她自己独揽，现在二楼的房子要翻盖，房地产正在做拆迁动员，她没有通知父亲和大姑，小姑自己签的字想独占房权，爷爷去世的时候我父亲没日没夜的守在病床边，奶奶常年瘫痪，家里父亲、大姑、小姑都轮流照顾过，小姑因为住的近，照顾的稍微多一些，但是，老人留下的遗产小姑自己独占了我觉得有些不妥，家里也跟她协商过，她就是不肯跟父亲和大姑分遗产，请问专家，这样的房子该如何分？如果要上法庭，那么我家的胜诉比例占多少？希望能够得到最有利的回答，万分感谢！！

Answer 1

先说明，什么胜诉比例的，都是很不一定的事。要看你的证据，你的律师，对方的证据，对方的律师，还有你们的法官。打官司这种事没有十拿九稳的，你清醒点。
没有房产证意味着不是两位老人的财产，你们可以分的也就是使用权。从老人死后至今的租金，如果你们能查证是多少，可以要求分割。
都照顾老人，应该是平均分。她多尽义务，而且房子的翻修日常维护都是她在做，这个相应的费用她可以提出来从给你们的钱里扣除。
开发商不会给这种有争议，还没有产权人的房子签协议的。要么就是和房子的真正所有人签，要么就是你姑姑办理了某个更有效力的证件，要么你们作为老人的儿女都要和他谈。

追问

翻盖好的房子已经有房产证了，因为是单位的租赁证，开发商说了，时间长了，那块地就归个人所有了，可以再翻盖办房产证

Answer 2

像你这种情况最好是咨询你们当地的律师，牵扯的问题 比较多，网友们只能给你一些建议；具体怎么去操作和律师当面谈是比较妥当的~！即使网上的律师也是要你打电话说更清晰，既然涉及家里的亲戚与财产相关的问题越早收集证据对你们越有利，不要在网上耽误那么多的时间了~！