业委会成立要求有哪些？双过半详解，有人数要求吗？

Question

同一位置，同一开发商做的楼盘，有多个苑区，能不能每个苑区各自成立业委会？召开业主大会投票时无法联系上的业主是不失弃权票？弃权算是否定票还是认同票？

Answer 1

原则上同一个封闭管理的小区作为一个物业管理区域，成立一个业主委员会。你说的多个园区应该可以分别成立业主委员会，具体可咨询区级房管局物业科。召开业主大会之前要公布票权，即本小区共有住户多少户，有投票权的住户有多少户，联系不上的也在票权范围内，但不计有效票，只计算投票的业主的认同票数。在业主大会议事规则中可以约定未投票数是否可以视同从多数票，但是只能是在首届业主大会通过以后，在今后的表决中应用，在首届业主大会上不适用此规则。通俗地说就是联系不到的业主既不算认同票，也不算弃权票，只能算没有投票。只有投了票且投同意票的达到双过半才算有效。
双过半即投同意票的业主数量占小区总户数的一半以上，投同意票的业主房屋建筑面积之和占小区总建筑面积的一半以上。
业委会成员人数是5-13人，单数，具体人数 由筹备小组根据本小区业主户数商定。

追问

做为一个大小区,区分了7个不同苑区.总园区房屋数5000户,常住人口不足2000户,平均入住率不到30%,但是7个园区内有3个苑区的常住人口,入住率超过70%,且都基本都同意成立业主委员会,发起首届业主大会,需要发放票数5000户?回收票数近2000户(其中95%以上同意),其他3000户联系不上或在外地,业委会是否能成立?

追答

3个苑区是否相对独立？如果相对独立（有封闭的院墙）独立的物业管理机构（同一个物业公司的一个单独项目部也可），最好分别成立业主委员会。户数越多意见越不好统一。
如果一个大小区作为一个整体成立业主委员会，目前不具备条件，入住率太低。

追问

3个苑区相对独立,又封闭院墙,但是所有7个园区都是一个物管公司管理,3个园区成立业委会是否不光要去房管局申请,还要去土地规划局申请?地下管网不确定是否连通

追答

与地下管网没有关系，也不用去土地规划，只要房管局同意就可以，这么大的小区成立一个业委会也不现实。

Answer 2

原则上同一个封闭管理的小区作为一个物业管理区域，成立一个业主委员会。

联系不到的业主既不算认同票，也不算弃权票，只能算没有投票。只有投了票且投同意票的达到双过半才算有效。

双过半即投同意票的业主数量占小区总户数的一半以上，投同意票的业主房屋建筑面积之和占小区总建筑面积的一半以上。

一、业主委员会

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。

二、业主公约

(1)除第一次业主大会以外，以后各次业主大会举行的时间、地点、召集人和主持人;

(2)业主大会的职权;

(3)业主大会的议案提交办法和对议案的表决办法;

(4)业主委员会候选人的条件和产生办法;

(5)业主委员会委员的人数和选举办法;

(6)业主委员会委员的待遇和任期;

(7)业主委员会委员的罢免程序;

(8)业主的权利和义务;

(9)《业主公约》的生效条件;

(10)修改《业主公约》的条件和程序。

Answer 3

一个独立的小区，如果不属于分期开发，既同意人数过半和同意业主代表的面积过半即可。由于在实际操作中参与投票的业主很难过半，所以在《物业管理条例》中有未反馈信息的票归入多数票的规定，也就是那些不参与业主的票计入多数票。这样就很容易通过。
关于分期开发的小区。一般容易通过的条件就是首位业主入住超过两年，且入住率超过25%以上的既可以成了业主委员会。此时的双过半是按照以交付的面积和人数计算的。