北京市凯诺律师事务所：国有土地上房租的拆迁补偿程序及拆迁条例注意事项

Question

北京市凯诺律师事务所：国有土地上房租的拆迁补偿程序及拆迁条例注意事项

Answer 1

一、征收决定程序
建设单位提出用地申请，政府启动房屋征收程序。
规划审批
需要征收房屋的各项建设活动，分别就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行审查，其性质为预审批。其中，保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
房屋征收部门组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并适时公布调查结果。
房屋征收范围确定后，房屋征收部门向征收范围内的房屋所有人和房屋使用人发出告知书，告知被征收人不得新改扩建和改变房屋用途；向有关单位发出通知，暂停办理相关手续。对于未经登记的建筑，由相关部门进行调查且认定和处理。
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，修改征收补偿方案，并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。
征求公众意见期满后，政府公布征求意见情况并根据公众意见对征收补偿方案的修改情况。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的，应当由相关部门组织听证会，且及时的修改方案。
二、风险评估要求
被征收人协商选定房地产评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机抽取等方式选定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，还要经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。其次，被征收人如果对征收决定不服，那么，则可以申请行政复议，同时，也可提起行政诉讼。
值得注意的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前，还是在之后的补偿程序中选定评估机构，都不影响房地产价值的评估，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。
三、征收补偿程序
对于征收补偿，这在征地拆迁当中是非常要的。补偿可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。
选择房屋产权调换的，政府提供用于产权调换的房屋，并计算、结清差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府优先给予住房保障。
房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。
房屋征收部门向被征收人支付被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费或提供周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失补偿；支付政府对被征收人的补助和奖励。被征收人在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。根据人民法院判决，政府对被征收人给付补偿，或者被征收人如期完成搬迁。