我想买一套二手房，可只有房产证 ，没有土地证对房屋过户有什么影响？

Question

土地使用证该小区正在办着，听说去年办到现在还没有得，说交证不足80%办不了，有什么办法可以解决？这时过户会有什么问题？可以和房主自己去办土地证及过户吗？

Answer 1

关于过户

江女士问：我购买了一套二手房，产权证过户了但土地证还没有过户。这样可以吗？

陈平律师回复：没有土地证只有房产证的房屋不能得到法律完全的保护。不及时办理土地使用证，购房人的土地合法权益可能会有以下四方面的影响：1、住房用地的土地使用权不能得到法律确认，无法判定所购房屋用地是否合法；2、住房用地的合法权益得不到法律保护，特别是对公寓式住宅。因其在售房时已将房屋所占土地及附属公共用地计入房屋总价，购房人应共同享有这部分土地的使用权，但若不办理住房用地登记，这部分土地的权利及范围就不能在法律上予以明确，容易被其他人侵犯；3、房屋没有土地使用证不能上市出售，经国土资源部会签，建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，已购公有住房和经济适用住房上市必须提交房屋所有权证和土地使用权证书；4、没有住房用地土地使用证，住房用地的土地使用权不能抵押贷款，而且住房用地土地使用权有被原土地使用者抵押的危险。建议江女士积极去办理土地使用证。

夏女士问：我购买了一套二手房，公证已经做好了，钱也付给卖家了，只是还没有过户。现在找不到卖家了，我该怎么办？我自己可以过户吗？

陈平律师回复：自己是不能过户的，应想办法找到卖家，如无法找到，夏女士可向人民法院起诉卖家，经法院向卖家公告送达起诉书后，作出缺席判决，夏女士拿着判决再去过户。

刘先生问：我打听到市内某巷要进行老城区改造，巷内张某住房会被列为拆迁户，经和张某多次协商并签订了购房协议，我用5万元买下了张某的一间几乎不能住的旧房，但我们未到房管部门办理过户手续。后城区改造规划改变，我购买的住房未列入拆迁范围，我要求张某退我的钱，我还张某旧房，张某不愿意，请问我该怎么办？

陈平律师回复：房屋买卖属于特定物的买卖，与其他一般物的买卖不同，国家对房屋的买卖有相关规定。买卖双方不仅要遵循一般的买卖规则，同时还必须依照国家法律、法规和政策的规定，另外办理特定的手续。国务院《城市私有房屋管理条例》第九条规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。未经办理登记手续，私下买卖房屋的行为是不被法律所保护的。刘先生可向法院起诉要回自己的购房款。关于产权 张女士问：我和丈夫于2001年协议离婚，有一套福利分房，是他单位的房子，我们于1999年买下了100％的产权。但在离婚协议里没有提到这套房子归属哪一方，那么现在这房是否属于夫妻双方共有财产？

陈平律师回复：该房是在离婚以前买下了100%产权，如无其他特殊情况，属于夫妻共有财产。

关于违约

张先生问：我卖了一套房子给中介，签的协议上说是一个星期之内付款，但是后来才被告知要两个月以后才能付款，我因此不想卖这套房子了，请问这样是违约吗？

陈平律师回复：协议上明确约定了一个星期内付款，中介到期未付，属中介违约，张先生有权按双方在协议中的约定来追究中介的违约责任。双方的买卖房屋协议如明确约定中介不按时付款可解除协议，则张先生可以不卖这套房子给中介。

李女士：我是某小区的住户，入住后物业管理公司发给我们每户一册《住户手册》，该手册规定：“违反了本手册的有关条款，视情节给予50至200元的罚款”。物业公司有权在住户手册上写“违者罚款”吗？

陈平律师回复：根据《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，也不符合《行政处罚法》第十七条、十八条、十九条规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织。因为它不是事业单位，其他方面也不符合第十九条规定的受委托组织的条件，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，其处罚规定是违反《行政处罚法》的。

律师介绍

生活新报红色楼市法律顾问：陈平，高级律师，西南政法大学法律硕士，现任云南国平律师事务所主任。 红色楼市《法律在线》欢迎大家咨询，如果您在房产消费的过程中碰到法律方面的问题，都可以打电话、写信或发E-mail告诉我们，我们将竭力为大家解决。

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Answer 2

房产过户不需要土地证。
只要带房产证，购房合同和双方的身份证，到房产交易中心办理过户手续（卖方配偶要到场签字），双方按规定缴纳税费，到时就可以领取房产证了。
土地证晚一点办没有关系的。