城镇居民购买宅基地问题

Question

您好！我于2008年向某村以8.2万元购买宅基地一处，有草签购房合同和收据，经手人A，对方承诺办理房屋所有权证书。多年来证书没能办理下来，后了解到该宅基地登记人为本村居民我叔叔，我咨询国土部门说我是城镇户口不可能办理该证书。现如何处理该房产？是否可以要求出具宅基地登记人名字的房屋所有权证？还是我需要诉诸法律，对经手人进行欺诈罪诉讼（因为当时我并不知道城镇居民不能购买农村宅基地），要求其退款？6年间我先后在该房产处加盖2间房屋，是否可以要求赔偿损失？

Answer 1

以下法律你可以作为参考吧。首先你是城镇居民，违反了我国法律法规的强制性规定，为无效合同。但是鉴于你在房产上加盖2间房屋，可以请求维持现状，但不予办理过户登记手续。也可以请求法院确认确认合同无效，要求对方返还购房款及支付购房款相应利息（合同无效构成不当得利），但对于地上加盖的2间房屋是你作出的加盖行为，上面房屋的使用权你的，这就比较尴尬了，你不能取得宅基地使用权，但是却拥有2间房屋的使用权，因此对于这两间房屋还应由双方协商处理，各自让步，或者由对方作价补偿。这不会构成刑事犯罪。
1、宪法
《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则，宪法本身并未对此作出明确规定。
2、法律
《物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”也就是说，《物权法》对宅基地使用权的取得、行使和转让并未作具体规定，而是规定适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”此条规定确立了宅基地“一户一宅”的原则，并承认了农村房屋可以买卖和出租，但对农村房屋购买方的主体资格并未作出明确规定。该条对农村房屋买卖时宅基地使用权是否同时流转亦未作明确规定。第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条的立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。应该说《土地管理法》对城镇居民购买农村宅基地房屋但未改变宅基地作为农村建设用地的性质的行为并没有明确规定是无效的。
3、行政法规和部门规章
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”该条规定规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。因此，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。
1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第一次明确了禁止农村房屋向城市市民出售，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
2007年12月， 国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”
4、司法解释及相关地方政策
2004年8月24日，上海高院在“民事条线会议精神有关农村宅基地买卖纠纷”中指出：“未经批准的外村、镇人员买房，未实际居住，认定无效，双方互为返还。已经实际交付且居住多年，是否有效法院不表态，维持现状，实际按有效处理。”
2006年4月11日，上海市第一中级人民法院在“对农村宅基地房屋买卖案件应进一步统一执法标准”中指出：“从《物权法》草案规定来看，禁止城镇居民在农村购置宅基地。该规定体现了国家保护耕地、保护农民利益的立法精神。因此，我们倾向认为，对于城市居民购买农村宅基地房屋的案件，均应认定为买卖合同无效。”
2007年4月9日最高人民法院副院长黄松有在全国民事审判工作座谈会上表示，根据相关国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
综上可以看出，尽管目前我国法律包括《物权法》、《土地管理法》都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，但是根据相关国务院部门规章和司法解释，目前对于城镇居民购买农村宅基地房屋的行为是明令禁止的。对已经发生并实际履行的买卖行为，最近上海高院在《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》第七条中作出明确规定，“（1）1999年国务院禁止性规定出台前已经发生、并实际履行的买卖行为，若受让人在该房中长期居住的，从遵循诚实信用原则和维护社会稳定的角度出发，可维持居住使用现状，而不直接认定无效。（2）1999年国务院禁止性规定出台后发生的买卖行为：…若将房屋出售给本集体经济组织以外人员，但取得有关组织或部门批准的，可以认定合同有效；若将房屋出售给城镇居民且未经批准的，合同应作无效处理。（3）合同无效后，双方当事人应相互返还房屋及购房款，但对于房价上涨产生的差价损失，可由双方各半承担。”

Answer 2

1、城镇居民无权购买宅基地
2、你可以向法院起诉要求确认合同无效要求退款
3、对于你对房子进行维修和加盖所产生的费用可以要求补偿

Answer 3

你好，你当时购买的宅基地可以看做是把宅基地和上面的房子一同购买了，虽然宅基地不能买卖，但是上面的房子是你的。加盖的房屋也是你的。
对于销售方和经手人无法提起欺诈诉讼（不涉及刑事犯罪）。来自：求助得到的回答

Answer 4

城镇居民是无法购买宅基地，即使购买了也不具备法律效力。
宅基地使用权的转让法律效力：
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；

Answer 5

农村宅基地可以转让，城里人能购买吗？宅基地转让需要5大条件