业主委员会应在谁的组织引导下成立?

Question

单凭小区业主自发组织有难度,也不实际.需要有第三方组织引导,请问法律上有没有这方面的规定?
希望有专业人士给予详细说明.

Answer 1

　　《物业管理条例》5条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定，同一物业管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但操作困难极大，主要存在以下几个问题：

　　一是责、权、利不统一。根据国务院《行政法规制定程序条例》中起草行政法规应当体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定，行政管理部门在增加其责任的同时，相应的机构、人员却得不到调整。往往是省一级的建设行政主管部门只有l—2个人，却要负责全省几千家物业服务企业和成千上万的业主委员会的指导和监督等相关行政工作，市、县一级的行政管理部门也只配2—3名行政人员，而管理的物业企业却有几百，甚至上千家，以及几千个物业小区和业主委员会。

　　二、是《条例》没有明确规定行政管理部门指导的程序和工作责任。物业管理是业主自主治理的活动，业主大会及其业主委员会是业主自主治理的组织，这样的组织不应由房地产行政主管部门指导，否则业主的权利容易受侵害。例如，聘请物业服务企业提供物业管理服务，是典型的民事行为，一旦有纠纷，应属于“民不告不理”的范围。但《条例》却规定房地产行政部门负责监督全国物业管理活动，并且物业服务企业出现违反合同的事项，可以用行政处罚权对其进行处罚，这有扩大行政管理权力之嫌。

　　法律、法规应尽快明确行政主管部门的责、权、利，同时把物业管理的监督权授予广大业主，只有如此，才能够确保业主和物业公司的利益。