买房前签了购房协议，之后签了购房合同。但是契税没有交，房地产商说必须交了契税才给换合同，不交行吗？

Question

现在手里只有购房协议，购房合同房地产商说必须交了契税才给换购房合同。房子钥匙交了一年，房子也装修了，住了进来。房地产商也没有催促交契税。我想问一下契税迟些交可以吗？购房合同没换回来有没有危险？因为签合同时好像说签了合同购房协议就没有效力了。
因为这个房子在签认购协议时协议上写的是94平，买的时候是7000元每平。后来签合同时，房管局实测为104平，多出了10平。房产商让补缴多出来的钱。可是签合同时房价已经降了，房产商为了催促补足10平的钱数，说缴纳了多出的10平才给钥匙。想退房退不了，只能把钱补齐了，按7000一平，共补了7万。补完后房产商给了钥匙。签合同时房产商就说必须把契税交了，才可以吧购房协议换成购房合同。现在就在犹豫要不要交了换购房合同。现在已经超过签合同时间一年了，贷款也交了一年了。请问一下用不用赶快交了把购房协议换成购房合同。合同在网上能查到。就是合同不拿在手里心里没底。我问了一下小区其他人，都是把契税交了才给钥匙。可是我的情况是补缴了那10平的钱以后，房产商就给钥匙了。所以我猜测是不是房产商为了追缴差价，在去年签合同时就把契税给垫付给房管办了，所以契税我没交就给了钥匙。如果再拖一年可以吗？滞纳金用不用交？

Answer 1

你好，我的意见如下：
1、既然网上能够查到您房屋的合同，且贷款都办下来了，那就说明购房手续上是完备的，这个房子就是您的，这个不用担心了，不是问题。
2、合同的原件要不要拿到手里，这个问题其实不必纠结，若是有些场合必须要用到，而您手里没有，可以到当地的房屋管理部门查档复印，这个和原件效力是一样的，所以不必为了换回合同原件而去和开发商纠缠契税。
3、办理房产证，是必须要先缴纳契税的，也就是说，交契税只是个早晚问题，否则您拿不到房产证。至于开发商跟您纠缠的契税问题，正如您所说，有可能是开发商垫付了，也有可能是压根没交，所以您的房产证还没着落，究竟是什么情况，没法确定。
综上，我的建议是，契税的事情不必着急，暂且放放也无妨，不影响贷款，不影响入住，不影响房子是你的这个事实，暂且不必着急。

Answer 2

　　你的这些问题，我觉得最大症结在于面积误差比已经超过了3%。开发商为防止你索赔7.6%也就是7.144平米面积差价，所以才催着你补交房款和契税。

　　合同上为94平，而经房管局认可的测绘机构实测为104平，其面积误差比高达10.6%，已经远远大于3%面积误差比。
　　一般购房合同中会约定面积误差比超过3%的处理方式，即使合同中没有约定，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，接以下原则处理：
　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”
　　具体来说，你超出的10平米中你只需承担2.86平米，另外7,14平米应由开放商承担，产权归你。你可以认真看看合同条款。

Answer 3

有个疑问，你这房子没有正规购房合同，你是怎么办理的贷款手续？！契税是办理房产证时，必须缴纳的税费。和购房合同签署无关！一个住房齐全的手续是三证；房产证，土地证和契税证。（现在有的地方土地证和房产证合二为一），契税不缴纳，你回头补办房产证，还是要缴纳。各地规定不同，有的地方没有滞纳金，有的地方需要缴纳每天万分之五的滞纳金。办理房产证，你需要缴纳契税，印花税，和合租房维修基金，还有几百元手续费，这些钱你可以委托开发商代缴，也可以自己去缴纳。

追问

购房合同已经签过了，在网上可以查到的。所以我怀疑是不是房产商将契税已经代缴了，贷款也办理了，交了一年的贷款了。现在就是正规购房合同在办理贷款的时候签过了，网上和纸质的都签过了。您说是不是有这个可能？现在房产商就是压着购房合同不给。

追答

你可以和开发商说，契税和印花税，以及住房维修基金，你自己去缴纳，不需要他们代缴，既然你正规购房合同都签署了，就不用怕，。