主管税务机关要求房地产商进行土地增值税清算的前提问题

Question

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第一项明确表示要竣工，剩下的三项要求一定要竣工完成吗?

Answer 1

1、从11年领预售证至13年应该尚未满3年，还不符合条件要求，税务机关根据第二点要求清算是没有道理的。
2、如果时间已满三年，那你只能清算，没有商量的余地，你应准备好各种清算资料，将未开具的发票补足，将未结算的工程进行结算。
3、如果你还无法完成发票、结算等工作，第一次清算你只能提前多交土地增值税，等以后资料齐备后，你可以申请第二次土地增值税清算。二次清算政策依据是：《土地增值税清算鉴证业务准则》指南，“八、清算后再转让房地产的扣除项目审核
　　对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，注册税务师审核时，应注意下列事项：
　　(一)清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
　　(二)清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。
第四十八条 注册税务师对土地增值税清算事项进行鉴证，适用本指南。”
现在湖北省已明确规定可以二次清算，鄂地税发（2013）44号文。

Answer 2

剩下三项不一定是竣工完成的

追问

因为一些纠纷，现在我这边的税务管理机关强迫我们公司进行清算，但这栋楼还没竣工，预售许可证11年拿的。请问还有什么办法拒绝他们的要求吗？

Answer 3

剩下的三项要求没有要求一定要竣工完成