二手房买卖，卖家的房产证暂时没办下来，我怎么贷款从他手里买房子？

Question

这个新房子是卖家从开发商手里买的房子，当初他交完全款后开发商给他了一个发票，目前房产证还没有下来，这个卖家已承诺与开发商协调好了，若我买这个房子，可将房产证办理时直接写我的名字，以避免过户费用。
现在我若买他的房子资金上还差一些，所以需要贷款，只是现在还没有房产证，银行怎么会贷款给我呢？有点前后矛盾的感觉，请问我该怎么弄呢？急。
（1）如果卖家当初对开发商已经交全了房款，现在发票即使现在改成我的名字了，是不是我也不能去银行办理按揭贷款了？
（2）如果按揭贷款不能实现的话，若是走二手房贷款路线，由于目前开发商还在办理房产证阶段，我没有房产证是不是也无法办理二手房贷款？
（3）还有没有其他经济可行的贷款路线？
（4）这种避免房子更名费用的交易有什么隐患或注意事项？

Answer 1

　　回答如下：
　　1、卖家已交了全款，发票也是卖家的名字，即使发票改成你的名字，银行贷款还是不能办理，产证上的名字也不能办成你的名字（因为购房合同是卖家的名字，备案登记时也是卖家的名字）。
　　2、你这套房实际上是一手房（因为产证还没有办出来），所以也不能按照二手房的方法去办理贷款。
　　现在的卖家是你的好朋友，应该说没有什么大的问题，你如果一定要贷款才能解决问题的，而且房产证还没有办理（契税还没有交）的话，我给你建议一个可行的方法：
　　1、你与朋友一起找开发商，要求将原先的购房合同变更成你的名字，变更的方法有两种：A、撤销原来网上的登记备案，你与开发商重新签订购房合同；B：如果A方法不行，请开发商做退房处理（退房属违约，但与开发商协调好，最终目标是将房子转到你的名下，开发商不会吃亏），再与你签订购房合同。
　　2、只要你与开发商签订了购房合同，你就具备了贷款的条件，其它都好办，如首付款凭证什么的都可以叫开发商协助。而且一般开发商的售楼处有专门协助办理贷款的银行工作人员。
　　如果产证已办理，说明该房已付全款或者是已办理购房贷款，你就不能再办理“购房抵押贷款”；付全款的凭房产证可以办理“房屋抵押贷款”（注意：这两种贷款是不同的，前一种是购房首付后，余款向银行贷款，并将房屋抵押给银行，购房人没有该房屋的完全产权；后一种是房款已全部付清，购房人有该房屋的完全产权，是将产权房抵押给银行向银行贷款（房屋价值的50%左右）。.
　　以上建议供你参考，希望对你有帮助。

Answer 2

这种情况就是走一手房手续，卖方说能给你再发票上改名字的话您这个房子可以贷款，如果您是首次购房 首次贷款买房子的话，您需要交3成首付 可以带七成的贷款，这个没有什么可担心的。

追问

先谢谢你，有一点不太懂，就是说假设发票都已经是改成我名字了，说明我交过了房款，那我怎么还能再去银行申请贷款啊？

Answer 3

如果可以办下来房产证的话 可以以你的名义去办理贷款从开发商手里买这个房子啊 然后开发商在把多余的钱给你的卖家啊 不过要给开发商送点礼 就是以你的名义贷款买这个房子 贷款下来了后 开发商把卖家原来买房的钱退给卖家啊 就看卖家和开发商的关系了啊

Answer 4

你这个相当于买直接更名的房子，可以省去二手房过户的一些税费，但是你要把差额补给原来的房东，你相当于直接和开发商签合同，房东带你去开发商那边把他的名字改成你的名字，你拿你的购房合同就可以去贷款了。

Answer 5

此房只有走更名或过户。如果房东有熟人或者他愿意承担更名费用，那就无所谓了。（更名是不受国家法律保护的，甚至是违法的。）
走过户程序，必须房产证办好了，才能操作。

追问

说明一下，我所说的更名是开发商给房东的付款发票变更成我的名字，并非房产证更名，之后应该是我拿着付款发票，开发商给我办理房产证。

追答

要是有关系，那就更名好了。就是谁出更名费的问题了。